Menu
Wstąp do związku Kim jesteśmy? Wspieraj związek Napisz do nas

Odciąć kroplówkę developerom

  • Dział: Polityka

Z początkiem bieżącego roku wprowadzono dwa programy: rządowy - Mieszkanie dla młodych (Mdm) i forsowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) - Fundusz Mieszkań na Wynajem. Rozmawiamy o nich z dr. Mikołajem Iwańskim, ekonomistą.

    W przypadku (Mdm) w ciągu dwóch miesięcy wdrażania projektu zaakceptowano 2680 wniosków o dopłatę do kredytu na zakup pierwszego mieszkania (o łącznej wartości 59,7 mln zł). Fundusz Mieszkań na Wynajem ma ruszyć na przełomie marca i kwietnia. Jak podaje Gazeta Prawna w ciągu kilku lat BGK ma zamiar zainwestować ok. 5 mld złotych, co pozwoli zbudować nawet 20 tysięcy mieszkań na wynajem. Teoretycznie twierdzi się, że chodzi o pobudzenie rynku mieszkań na wynajem. W naszym kraju jest on sześciokrotnie mniejszy od średniej europejskiej (w Europie - 23%, w Polsce – 4%). W praktyce środki te zostaną skierowane do branży developerskiej i staną się rodzajem „zakupów interwencyjnych”. Według szacunków w dużych miastach nawet jedna trzecia nowo oddanych do użytku mieszkań, stoi pusta.

Dlaczego Twoim zdaniem rząd chce wprowadzić te rozwiązania?
    Branża developerska znalazła się na skraju przepaści. Spowodowane jest to m.in. mniejsza podażą pieniądza, mniejszą zdolnością kredytową oraz stopniowym nasycaniem się tego rynku. Pojawia się więc problem kosztów. Państwo tworzy te programy, moim zdaniem, nie w celu zaspokojenia realnie zdiagnozowanych potrzeb mieszkaniowych, ale po to, by podtrzymać korzystne środowisko dla funkcjonowania branży developerskiej i budowlanej. Kredytobiorcy są tu podmiotem najmniej istotnym. Developerzy mają do swojej dyspozycji wiele narzędzi, dzięki którym mogą wpływać na decyzje polityków. Ta grupa tworzy silne i wpływowe lobby dzięki czemu jest podmiotem o wiele bardziej widocznym i liczącym się zarówno dla urzędników jak i decydentów. Planuje się zatem dopłacanie, w przypadku Mdm, do kredytów hipotecznych przy zakupie na rynku pierwotnym oraz wykup całych „pakietów mieszkalnych” od developerów - w przypadku Funduszu Mieszkań na Wynajem.
    Problem polega na tym, że interes developerów i branży budowlanej niekoniecznie jest zbieżny z interesem publicznym, który w tym przypadku oznacza konieczność zapewnienia szerokiego dostępu do mieszkań dla ludzi, uwzględniając całe zróżnicowanie ich sytuacji życiowych, dochodowych etc. To co jest dobre dla firm, niekonieczne jest dobre dla ludzi, którzy będą w tych mieszkaniach mieszkać.  Nie jest także dobre dla rynku pracy czy z perspektywy ewentualnych korzyści fiskalnych. Jestem całkowicie przekonany, że lepiej i taniej byłoby pozostawić tę branżę na około dwa lata bez żadnej regulacji i wsparcia o charakterze popytowym. Spowodowałoby to obniżenie cen w większym stopniu, niż wynosi zaplanowana dopłata do kredytów hipotecznych. W efekcie bezkosztowo zwiększyłaby się ich dostępność.
 
Czyli jeżeli popłynie ten strumień publicznych pieniędzy, to wysokie, w zasadzie spekulacyjne ceny na pierwotnym rynku mieszkaniowym się utrzymają?
    Oczywiście. One już zostały skorygowane w dół i działoby się tak dalej, gdyby pozostawić to działaniu rynku, którego mechanizmy akurat w tym przypadku się ingeruje. Developerzy pozostawieni przez dwa lata bez wsparcia w postaci tej „kroplówki”, zeszliby ze swoją marżą do poziomów bardziej, nazwijmy to, „cywilizowanych”. W tym momencie wynosi ona nawet 30% i więcej. Złote czasy, kiedy wynosiła nawet 120%, już na szczęście minęły, ale w dalszym ciągu jest zbyt wysoka.
    Cena developerska metra kwadratowego to 2600 do 3200 zł w zależności od lokalizacji (w mieście). 7-10% byłoby przyzwoitą marżą (zwłaszcza przy niskiej inflacji). To by oznaczało cenę góra 3500 zł za metr kw. Tymczasem najbardziej dziś zdesperowani developerzy oferują cenę 4000 zł za metr kwadratowy w bardzo nieatrakcyjnych lokalizacjach i o niskim standardzie wykończenia. Przeciętnie m. kw. kosztuje w aglomeracji poznańskiej w dalszym ciągu w okolicach powyżej 5000 zł.
    Dodajmy, że kryzys spowodował też zmniejszenie marż bankowych na kredytach hipotecznych. Dodatkowo mamy w tym momencie niskie stopy procentowe.W takiej sytuacji kredyt bankowy jest trudniej dostępny z powody recesji, ale jest też tańszy. I kolejnym krokiem powinno być dalsze obniżanie się cen mieszkań.
    Pozytywnym działaniem w kierunku ukrócenia patologii na tym rynku było wejście tzw. „ustawy developerskiej” (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r.), która uregulowała kwestie dotyczące pobierania i kontrolowania wpłat klientów na ich rzecz. Developerzy zostali objęci koniecznością prowadzenia dedykowanych rachunków do obsługi projektów pod nadzorem banków. Firmy bardzo się temu sprzeciwiały, tyle że tak długo jak będą głównym rozgrywającym od strony podażowej na tym rynku, to możemy zapomnieć o zmianie jakościowej.

Wróćmy do kwestii kredytów i programu Mieszkania dla młodych.
    Program dofinansowania kredytów hipoteczny jest określony dla pewnych poziomów rynkowych. Zazwyczaj nieco niższych niż ofertowe w danej miejscowości, dzięki temu stabilizuje popyt. Rodzina dostaje dopłatę i jest jej łatwiej spłacać kredyt przez pierwsze lata. Gdyby tej dopłaty nie było, ceny w sposób – podkreślam rynkowy – mogłyby się jeszcze bardziej obniżać. Czyli zamiast finansować zakup mieszkań kosztem pieniędzy podatników, zrobilibyśmy to kosztem marży developerskiej.
    Wysokie ceny nieruchomości utrzymywane są kosztem wydatków gospodarstw domowych. To bardzo niedobre rozwiązanie z perspektywy tak ważnego zjawiska, jakim jest budowa stabilnego popytu wewnętrznego, który stanowi jedyne źródło wzrostu. Tymczasem pieniądze, które mogłyby służyć do generowania wzrostu są „przepompowywane” do sektora bankowego i developerskiego, gdzie nie przekładają się na żaden popyt.

Dlaczego kredyty mieszkaniowe są najbardziej restrykcyjne?
    Były prowadzone odpowiednie badania dotyczące „psychologii kredytu hipotecznego”. Kredyt hipoteczny jest najważniejszym wydatkiem w gospodarstwie domowym. Jest on spłacany zawsze w pierwszej kolejności. Kosztem wydatków na samochód, zajęć dodatkowymi dla dzieci, nawet wyżywienia. Lęk, który wywołuje ten rodzaj zobowiązań, czyni go bardzo atrakcyjnym dla banków. Z drugiej strony jest to niebywałe obciążenie psychiczne, zwłaszcza kiedy brane są one na 30 lat. Średnia tzw. zapadalność (spłata) kredytu wynosi teraz ok. 15 lat. Trzeba zastrzec, że nie dysponujemy tu pełnymi danymi. Nie wiem jak potoczą się sprawy dalej. Nie wiadomo też czy ludzie zdołają utrzymać zdolność kredytową i będą w stanie obsługiwać to zadłużenie przez cały okres umowy. Pełną jasność będziemy mieli za ok. 10 lat. Ale 15 lat i tak bardzo długi okres. Kredyt destrukcyjnie w tym czasie wpływa na rodzinę, działa dyscyplinująco na relacje pracy, niszczy wychwalaną w wielu miejscach „mobilność pracowników”.
    Jednocześnie nie stosuje się u nas tak elastycznych rozwiązań jak w krajach Europy Zachodniej, gdzie banki funkcjonują na bardziej skomplikowanym rynku i muszą się bardziej elastycznie dostosowywać. Tam są kredyty hipoteczne kierowane dla młodych ludzi, gdzie przez pierwsze pięć lat płaci się stosunkowo niską ratę i w miarę jak rozwija się kariera zawodowa, wysokość raty rośnie. Takie rzeczy można jednak planować na bardziej stabilnym i przewidywalnym, niż polski, rynku pracy.
    U nas z kolei myśli się np. o tzw. „leasingu mieszkaniowym”. Pomysł ten rozpala głowy niektórych developerów, bankowców czy nawet niedoszłych klientów. W istocie rozwiązanie to byłoby skrajnie patologiczne, ponieważ strumień pieniężny został by po raz kolejny skierowany w sektor bankowy i jednocześnie oznaczałoby słabe zabezpieczenie gospodarstw domowych. Bo leasing można wymówić praktycznie w ciągu trzech miesięcy. Koszt konsumencki byłby teoretycznie niższy od finansowania kredytowego bankowego, ale za cenę bardzo niskiego zabezpieczenia.

W czym tkwi, Twoim zdaniem, główny problem?
    Państwo odpuściło sobie ambicje regulowania rynku mieszkaniowego. Można to robić nie tylko od strony popytowej, ale też podażowej. Każde mieszkanie np. komunalne, gdy wchodzi do szerokiej puli rynkowej, to jednocześnie moduluje ceny najmu, a po drugie wpływa też na ceny sprzedaży nieruchomości. Nie ma też pomysłu na ogólne zorganizowanie rynku nieruchomości w Polsce. Tzn. jeżeli – przykładowo – jedna trzecia zapotrzebowania na mieszkania w ciągu 10 lat, zostałaby zaspokojona poprzez programy budownictwa publicznego, to developerzy musieliby się skupić na innych sektorach rynku, gdzie dla nich jest o wiele więcej miejsca (tzn. tam, gdzie się buduje np. apartamenty o powierzchni 200 metrów kwadratowych). Obniżyłoby to ceny transakcyjne. Dałoby większe bezpieczeństwo gospodarstwom domowym. To samo dotyczy nieistniejącej obecnie formy małej spółdzielczości budowlanej, do której niestety potrzebny jest kapitał społeczny, który jest najbardziej deficytowym dobrem w zasobach polskiej klasy średniej. Zróżnicowanie form podaży mieszkań uwolniłoby wreszcie dużą część dochodów na potrzeby konsumpcyjne, co poprawiłoby koniunkturę.
    Tadeusz Kowalik przytoczył kiedyś rozmowę ze swoim kolegą, w której ten wskazał mu, że w Polsce jest potężna ilość siły roboczej, mamy potrzebne zasoby przestrzenne i materiałowe – brakuje tylko pieniądza, który by to wszystko uruchomił. Pieniądz w tym przypadku jest jedynie drugorzędnym problemem operacyjnym – taka była konkluzja ich rozmowy.

Rozmawiał Jarosław Urbański

Wywiad ukazał się w 40 numerze Biuletynu Inicjatywy Pracowniczej [Pobierz darmowy PDF]

Creampie
Creampie
Threesome
Orgy
Anal
Anal
Threesome
Threesome
Blowjob
Blowjob
Orgy